智利光伏、风电和储能项目的土地怎么取得？

作者 Nicolás Chaparro Soumastre发布于 2026年11月4日其他语言：English

智利用地制度的六个要点

• 土地所有权。 智利的土地可以为私人所有，私人土地须与所有人协商取得。外国人可以在智利购买和租赁土地，外国投资者适用普通法律制度，不受任意歧视（《宪法》第19条第23款；《外国直接投资法》第9条）。边境地区对邻国国民和农村地块出租给外国人另有限制（第1.939号法令第7条；第993号法令第3条）。
• 光伏、风电和储能场址不能强制取得。 光伏电站、风电场和储能电站不适用电力特许权。法律规定的强制地役权只适用于取得特许权的输电线路、变电站、水电站和公共配电设施（《电力服务总法》（Ley General de Servicios Eléctricos，LGSE）第2、3、51条）。电站场址内的每一位土地所有人都必须签字。
• 合同形式。 电站用地通常租赁：先签订土地租赁选择权协议，选择权行使后签订长期土地租赁合同。智利《民法典》（Código Civil）规定的物权中没有一般性的地上权（第577条），以地上权为基础的合同模板需要改写为租赁。
• 登记。 合同以公证契据（escritura pública）签订，在地块所在地的不动产登记处（Conservador de Bienes Raíces，CBR）登记。登记处设所有权、抵押及负担、禁止转让三类登记簿，按当事人姓名编制索引（《不动产登记法》第31、32、41条）。
• 产权保障。 产权保险不是智利的通行做法。产权是否可靠，取决于登记链条，由智利律师通过产权调查逐项核实。不动产的非常取得时效为十年（《民法典》第2511条），产权调查通常据此至少追溯十年。
• 场外线路和道路。 送出线路、集电线路和通行道路需要地役权：可与土地所有人协商设定，也可在线路取得电力特许权后依法设定（LGSE 第14、51条）。未达成协议时，补偿由电力和燃料监管局（SEC）指定的评估委员会确定，不考虑工程带来的增值，被占用的土地另加20%（LGSE 第63、69、70条）。

国有土地另走一条路。智利国家资产部（Ministerio de Bienes Nacionales）对国有土地授予有偿特许，受让人须为智利法人，期限最长50年（第1.939号法令第57、61、62条）。国有土地只有一个交易对方；私人地块则各有各的所有人和产权情况。

四种取得方式

• 选择权。 土地租赁选择权协议可以采用预约合同（promesa de contrato）的形式订立。预约合同须以书面形式订立，规定期限或条件，并具体载明所预约的租赁合同，才具有约束力（《民法典》第1554条）。选择权期内按约定支付选择权费，直至贵司行使选择权或选择权到期失效。
• 长期租赁。 电站用地以公证契据租赁，并在不动产登记处登记。以公证契据订立的租赁对土地的后续买受人有约束力；对抵押权人，只有在抵押之前已登记才有约束力（《民法典》第1962条）。
• 购买。 如只购买电站所需的部分土地，须先分割农村地块。农村地块可自由分割为不小于0.5公顷的地块，分割出的地块依《城市规划与建设总法》（LGUC）第55、56条的规定不得改变用途（第3.516号法令第1条）。
• 地役权。 用于场外道路、送出线路和集电线路，可以协商设定，也可以通过线路的电力特许权依法设定。两种途径的比较见我们的输电线路与送出线路页面。

我们作为 Estancia El Chañar 的所有人，签订过其中三种：一份长期风电租赁合同、一份光伏项目的土地租赁选择权协议，以及穿过地块的线路和道路地役权（见地块记录）。

从选址到登记的八个步骤

我们的用地流程页面列出每个阶段的交付成果。电站场址的工作一般分为八步：

1. 案头筛查。 依据公开图层筛查资源、电网、排除因素和土地情况，例如国家电力协调中心的 Infotécnica 数据库和国家地质矿业局（Sernageomin）的矿业地籍。
2. 识别土地所有人。 税务局的不动产编号（rol de avalúo）只能指向表面上的所有人，所有权须到不动产登记处核实。
3. 初步权属核查。 核查现行产权、抵押、禁止事项和诉讼，以及继承、共有、所有人的婚姻财产制度和签字人的授权。
4. 条件清单。 在同一批土地所有人之间保持条件一致；起草选择权协议期间，常先签订排他性意向书。
5. 以公证契据签订选择权协议。 同时在禁止转让登记簿登记禁止设定负担及转让，使选择权显示在地块的产权证明上。
6. 场址研究与可融资的产权。 开展测风或辐照观测、环境基线调查和测绘，随后完成完整的产权调查和地界图，供融资方审阅。
7. 第三方地役权与所有人签字。 办理相邻地块上的通行和送出线路地役权；由土地所有人申请农村非农建设许可意见（LGUC 第55条），农牧局（SAG）的程序规定由所有人提出。
8. 行使选择权并登记。 以公证契据签订租赁，在任何抵押之前登记，各项地役权同时登记。

独立储能电站的步骤相同，但筛查的起点是变电站，而不是风光资源。

选择权期限取决于并网时间表。向国家电力协调中心（Coordinador Eléctrico Nacional）提出并网接入申请时，不要求提交土地权属文件（DS 37/2019 第15条）。但申请在建项目认定时，国家能源委员会（CNE）要求提交土地权属文件（所有权、用益权、租赁、特许权或地役权）或预约合同，适用时还须提交农村非农建设许可意见（DS 125/2017 第19条）。未按时提交的，协调中心可以撤销并网许可（DS 37/2019 第25条）。

需要尽早排查的风险

• 继承与共有。 继承人在继承确认（posesión efectiva）登记并完成特别登记之前，不得处分遗产中的不动产（《民法典》第688条）。地块为多人共有时，我们请全体共有人在同一份契据上签字。所有人采用夫妻共同财产制的，出租属于夫妻共同财产的农村地块超过八年或设定负担，须经妻子授权（《民法典》第1749条）。
• 矿业特许权。 矿业特许权是与地表所有权相互独立的权利，地块须在事先获得补偿的前提下承受矿业地役权（《矿业法典》第2、120、122条）。筛查阶段须查询 Sernageomin 的矿业地籍。
• 原住民土地。 原住民社区的土地不得出租，原住民个人的土地出租期限不得超过五年，设定负担须经国家原住民发展公司（CONADI）批准（《原住民法》第13条）。项目在环评中直接影响原住民群体的，环境评价局（SEA）须开展善意协商（DS 40/2012 第85条；国际劳工组织第169号公约第6条）。详见原住民土地。
• 水权与土地分离。 水资源使用权是独立于土地的物权；依特许取得的水权期限为30年，可以延期，在不动产登记处的水资源所有权登记簿登记（《水法典》第6、114条）。施工和清洗光伏组件所需的用水，应在租赁合同中写明。
• 农村用地变更。 在城市边界以外建设基础设施，须在市政审批之前取得住房和城市规划大区秘书处（SEREMI MINVU）和农牧局的有利意见（LGUC 第55条）。按农牧局的程序，该意见由土地所有人申请，并须开挖探坑。在环评程序中，这项许可即 PAS 160，条件是不形成新的城市聚落，也不导致土壤资源的损失或退化（DS 40/2012 第160条）。

融资方关注什么

贵司融资方的智利律师会列出各自的清单，各家银行不尽相同。清单所依据的规则如下：

• 相对抵押的优先顺序。 租赁只有在抵押之前登记，才对抵押权人有约束力（《民法典》第1962条）。地块已有抵押的，须在融资关闭前与抵押权人协商取得同意。
• 合同转让。 农村地块的承租人未经所有人事先书面同意，不得转让或转租（第993号法令第7条）。我们在租赁合同中写明所有人同意向项目公司和融资方转让。
• 交割后仍需所有人签字的文件。 农村非农建设许可意见由所有人申请；接入配电网的小型分布式发电（PMGD）项目在私人土地上提出接入申请时，须附30天内的现行产权证明和所有人授权选址的宣誓声明（DS 88/2019 第43条）。租赁合同应规定所有人有义务签署这些文件。
• 国际金融公司绩效标准5（IFC PS5）。 该标准不适用于自愿的土地交易，但适用于买方可以诉诸强制程序的协商交易，并把地役权和通行权视为土地取得（PS5 第5、6段，注释2）。按我们的理解，电站用地租赁不在其范围内，而以电力特许权为后盾的线路地役权在其范围内。
• 赤道原则。 智利属于赤道原则的指定国家（Designated Countries）。

如贵司已有目标区域或拟接入的变电站，请提交项目信息。我们以西班牙语和英语开展工作，中文资料仅供参考。

常见问题

资料来源

1. Constitución Política de la República（智利共和国宪法），第19条第23款（核实日期：2026年11月4日）
2. Código Civil（智利《民法典》），第577、688、1554、1749、1962、2511条（核实日期：2026年11月4日）
3. Código Orgánico de Tribunales（《法院组织法典》），第404条（核实日期：2026年11月4日）
4. Ley del Registro Conservatorio de Bienes Raíces（《不动产登记法》），第31、32、41条（核实日期：2026年11月4日）
5. Ley General de Servicios Eléctricos（《电力服务总法》，DFL 4/20.018，2006年），第2、3、14、51、63、69、70条（核实日期：2026年11月4日）
6. DS 37/2019（能源部《输电系统条例》），第15、25条（核实日期：2026年11月4日）
7. DS 125/2017（能源部《电力系统协调与运行条例》），第19条（核实日期：2026年11月4日）
8. DS 88/2019（能源部《小型分布式发电条例》），第43条（核实日期：2026年11月4日）
9. Código de Minería（《矿业法典》），第2、120、122条（核实日期：2026年11月4日）
10. Código de Aguas（《水法典》），第6、114条（核实日期：2026年11月4日）
11. Ley 19.253（《原住民法》），第13条（核实日期：2026年11月4日）
12. Decreto 236/2008（颁布国际劳工组织第169号公约），公约第6条（核实日期：2026年11月4日）
13. DS 40/2012（环境部《环境影响评价系统条例》），第85、160条（核实日期：2026年11月4日）
14. Ley General de Urbanismo y Construcciones（《城市规划与建设总法》，LGUC），第55条（核实日期：2026年11月4日）
15. Decreto Ley 3.516（1980年，农村地块分割），第1条（核实日期：2026年11月4日）
16. Decreto Ley 993（1975年，农村土地租赁），第3、7条（核实日期：2026年11月4日）
17. Decreto Ley 1.939（1977年，国有财产），第7、57、61、62条（核实日期：2026年11月4日）
18. Ley 20.848（《外国直接投资法》），第9条（核实日期：2026年11月4日）
19. Ley 20.711（颁布《取消外国公文书认证要求的公约》）（核实日期：2026年11月4日）
20. SAG（农牧局），农村非农建设许可意见程序（Informe de Factibilidad para Construcciones，IFC）（核实日期：2026年11月4日）
21. IFC Performance Standard 5（国际金融公司绩效标准5：土地取得与非自愿移民，2012年），第5、6段及注释2（核实日期：2026年11月4日）
22. Equator Principles（赤道原则），Designated Countries（指定国家）名单（核实日期：2026年11月4日）

本文仅为一般信息，不能替代律师针对具体情况的法律意见。所引法规可能修改，请在智利国会图书馆网站（bcn.cl）查阅现行文本。