从选址到不动产登记：智利项目用地流程
电站场址通过与每位土地所有人达成协议取得：先签选择权协议，再以公证契据签订租赁合同，并在当地不动产登记处（Conservador de Bienes Raíces）登记。线路和进场道路另需沿线设立地役权。
项目用地的六个阶段
第一至第四阶段落实电站场址，第五阶段增加线路路由和许可中的土地事项，第六阶段贯穿整个租期。所有法律文件由贵司的智利律师或我们合作的律师确认；实地工作、谈判，以及与公证人和不动产登记处的协调由我们负责。
1. 选址筛查
- 我们的工作
- 我们用公开数据筛查目标区域：协调中心 Infotécnica 数据库中的变电站和线路、坡度、矿业特许权、保护区、原住民土地和国有土地、洪水风险，以及沿国道的35米退让带。每个候选地块都与其税务局不动产编号（rol de avalúo）和初步确认的所有人对应。
- 交付成果
- 地图形式的候选地块清单，每个地块列明不动产编号、初步确认的所有人和已发现的风险。
- 需要贵司提供
- 目标区域或变电站、技术类型和装机容量（储能另注兆瓦时），以及贵司已在使用的排除标准。
时间 取决于区域大小和地块数量。
2. 产权与负担核查
- 我们的工作
- 我们调取不动产登记处的证明（现行产权证明，抵押、负担及禁止事项证明，诉讼证明），并将每个地块的产权链至少追溯10年，即不动产的非常取得时效（《民法典》第2511条）。我们提示以下情况：尚未办理继承确认（posesión efectiva）的遗产、共有土地、依第2.695号法令补正的产权，以及实行夫妻共同财产制的所有人，其妻子须授权方可将农村地块出租超过八年（《民法典》第1749条）。
- 交付成果
- 权属清单，逐地块列明所有人、登记、负担和待解决事项，并附相关证明。
- 需要贵司提供
- 确定项目律师人选，由其审阅我们的核查结果并出具产权意见。
时间 取决于地块和涉及的登记处数量，以及遗产和共有情况的多少。
3. 土地所有人谈判与选择权协议
- 我们的工作
- 我们确认每位土地所有人或其法定代表人，以贵司批准的函件和报价进行首次接触。在同一批土地所有人之间保持条件一致，避免有人为争取邻户所得的条件而拒签。每份选择权协议以公证契据签订，并在不动产登记处登记禁止设定负担及转让的限制。
- 交付成果
- 已签署的条款清单，随后是以公证契据签订的租赁选择权协议；登记的限制会显示在每个地块的证明上。
- 需要贵司提供
- 商业参数（选择权费、租金、期限）、贵司的租赁合同范本，以及每份草案在送交土地所有人之前的审批。
时间 取决于土地所有人数量、拒签情况，以及尚未办理继承确认的遗产。
4. 租赁、地役权与登记
- 我们的工作
- 贵司行使选择权后，我们与公证人协调签署租赁和地役权契据，并在不动产登记处登记。租赁合同须在任何新的抵押之前登记，因为只有这样才能约束抵押权人（《民法典》第1962条）。签署之前，我们重新调取证明，确认没有新的登记事项。
- 交付成果
- 已登记的租赁合同和地役权、载明登记事项的证明，以及供融资方尽职调查的土地文件。
- 需要贵司提供
- 行权通知、贵司签署人的授权委托书（在国外出具的须办理附加证明书），以及对最终契据的确认。
时间 取决于公证人和不动产登记处的办理时间，以及是否须先注销既有抵押或取得抵押权人同意。
5. 许可与线路路由
- 我们的工作
- 我们收集许可程序所需的土地所有人签字。按农牧局（SAG）的程序，由土地所有人申请农村非农建设许可意见（LGUC 第55条），并允许现场勘查时开挖探坑。对于送出线路和进场道路，我们与沿线每位土地所有人谈判地役权。
- 交付成果
- 环评（SEIA）和市政申报所需的土地文件，以及已登记的线路和进场道路地役权。
- 需要贵司提供
- 贵司工程师提供的布置和路由，以及环评顾问的申报时间表。
时间 法定期限：收到电力特许权申请通知的土地所有人有30天提出异议（LGSE 第27 ter条）；CONAF 须在90天内就原生林森林管理计划作出决定（《原生林法》第8条）。其余取决于路由和土地所有人数量。
6. 运营期土地管理
- 我们的工作
- 我们维护合同与付款台账，按 UF（unidad de fomento，智利通胀指数化记账单位）调整租金，发送通知，办理合同转让和融资方同意事项，并与土地的其他使用者协调进场。
- 交付成果
- 持续更新的合同与付款台账、定期报告，以及每次转让或再融资所需的文件。
- 需要贵司提供
- 付款审批，以及项目公司、其股东或融资方发生任何变更时的通知。
时间 持续进行，覆盖租赁合同的全部期限。
资料来源见智利国会图书馆网站（bcn.cl，西班牙文）和 SAG：民法典 · 不动产登记法 · LGUC（第55、56条） · SAG 农村非农建设许可程序 · LGSE · 原生林法 · 第20.711号法律（附加证明书）。
文中西班牙文术语的英文和中文对照，见智利土地与许可术语表。
本页内容不构成法律、税务或投资意见。
常见问题
在智利为项目取得土地需要多长时间？
用地工作本身没有公开的基准。时间取决于土地所有人和不动产登记处的数量、尚未办理继承确认的遗产、既有抵押，以及线路是否需要特许权。国家能源委员会（CNE）2019年的一项研究显示，包括研究、环评、建设和调试在内，50至100兆瓦光伏项目的整个开发周期为35至64个月，100至250兆瓦风电项目为53至85个月。
智利有没有为电站项目征收土地的制度？
外国企业能否在智利租赁或购买土地？
智利有没有产权保险或 ALTA 测量？
两者都不属于标准做法。产权的可靠性来自智利律师根据不动产登记处证明完成的产权调查；地界来自测量师的测绘图，并与已登记的平面图（如有）进行核对。每个不动产登记处分别设有所有权登记簿、抵押及负担登记簿和禁止转让登记簿，均按当事人姓名编制索引（《不动产登记法》第31、32和41条）。
土地属于尚未分割的遗产或由多人共有，怎么办？
继承人在办理继承确认（posesión efectiva）并完成相应的专门登记之前，不得处分不动产（《民法典》第688条）。遇到遗产或共有土地时，我们在产权核查阶段确认每一位继承人或共有人，并在发出任何报价之前，与项目律师商定须由谁签字以及签字顺序。
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请从目标区域或变电站开始
并注明技术类型、装机容量（兆瓦）、计划商业运行日期（COD），以及并网申请的进展。我们以西班牙语和英语开展工作，本网站的中文内容仅供参考。
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