Gestión predial

Cómo se asegura el terreno de un proyecto de energía en Chile

El terreno de la planta se asegura por acuerdo con cada propietario: primero una opción de arriendo (también llamada reserva pagada) y después un arriendo por escritura pública inscrito en el Conservador de Bienes Raíces. Las líneas y los caminos de acceso suman servidumbres a lo largo del trazado.

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La gestión predial en seis etapas

Las cuatro primeras etapas aseguran el terreno de la planta, la quinta suma el trazado de la línea y la parte predial de los permisos, y la sexta dura toda la vida del arriendo. Tu abogado o el nuestro aprueba cada documento legal; nosotros hacemos el trabajo en terreno, la negociación y la coordinación con notarías y Conservadores.

  1. 1. Búsqueda y evaluación de sitios

    Qué hacemos
    Revisamos el área que te interesa con datos públicos: subestaciones y líneas en el Infotécnica del Coordinador, pendiente, concesiones mineras, áreas protegidas, tierras indígenas y fiscales, riesgo de inundación y la franja de 35 metros junto a los caminos nacionales. Cada predio candidato queda asociado a su rol de avalúo y a su dueño aparente.
    Qué recibes
    Una lista corta de predios en un mapa, cada uno con su rol, su dueño aparente y las alertas encontradas.
    Qué necesitamos de ti
    El área o las subestaciones que te interesan, la tecnología y los MW (y los MWh, si es almacenamiento), y los criterios de exclusión que ya uses.

    Plazo Depende del tamaño del área y del número de predios.

  2. 2. Estudio de títulos y cargas

    Qué hacemos
    Pedimos los certificados del Conservador (dominio vigente; hipotecas, gravámenes y prohibiciones; litigios) y seguimos la cadena de dominio al menos diez años hacia atrás. Señalamos sucesiones sin posesión efectiva, comunidades, títulos regularizados por el DL 2.695 y dueños casados en sociedad conyugal, que necesitan la autorización de su mujer para arrendar un predio rústico por más de ocho años (Código Civil, art. 1749).
    Qué recibes
    Un cuadro de propietarios con dueños, inscripciones, gravámenes y temas pendientes de cada predio, con los certificados adjuntos.
    Qué necesitamos de ti
    Tu elección del abogado del proyecto, que revisa lo que encontramos y emite el informe de títulos.

    Plazo Depende del número de predios y de Conservadores, y de cuántas sucesiones o comunidades aparezcan.

  3. 3. Negociación y opción

    Qué hacemos
    Identificamos a cada propietario o a su representante y hacemos el primer contacto con un mensaje y una propuesta que tú apruebas. Ofrecemos los mismos términos a todos los propietarios del proyecto, para que ninguno exija después lo que obtuvo su vecino. Cada opción se firma por escritura pública, con prohibición de gravar y enajenar inscrita en el Conservador.
    Qué recibes
    Bases de acuerdo firmadas y después opciones por escritura pública, con la prohibición inscrita a la vista en el certificado de cada predio.
    Qué necesitamos de ti
    Los parámetros comerciales (pago de la opción, renta y plazo), tu contrato tipo y la aprobación de cada borrador antes de que llegue a un propietario.

    Plazo Depende del número de propietarios, de los que se resisten a firmar y de las sucesiones sin resolver.

  4. 4. Arriendo, servidumbres e inscripción

    Qué hacemos
    Cuando ejerces una opción, coordinamos con la notaría las escrituras de arriendo y de servidumbre, y su inscripción en el Conservador. El arriendo se inscribe antes de cualquier hipoteca nueva, porque solo así obliga al acreedor (Código Civil, art. 1962). Justo antes de firmar pedimos certificados actualizados para confirmar que no se inscribió nada nuevo desde el estudio de títulos.
    Qué recibes
    Arriendos y servidumbres inscritos, los certificados que lo acreditan y el expediente predial para la revisión de tus financistas.
    Qué necesitamos de ti
    El aviso de ejercicio, los poderes de quien firma por tu sociedad (apostillados si se otorgaron en el extranjero) y tu visto bueno a las escrituras finales.

    Plazo Depende de los plazos de la notaría y del Conservador, y de si hay que alzar una hipoteca anterior u obtener el consentimiento de su acreedor.

  5. 5. Permisos y trazados de línea

    Qué hacemos
    Conseguimos las firmas del propietario de las que dependen los permisos. Según el procedimiento del SAG, el informe favorable para construir en el área rural (art. 55 de la LGUC) lo solicita el propietario, con calicatas para la visita a terreno. Para la línea de conexión y los caminos de acceso, negociamos la servidumbre con cada propietario del trazado.
    Qué recibes
    Los antecedentes prediales para el SEIA y la Dirección de Obras Municipales, y las servidumbres de la línea y de los accesos inscritas.
    Qué necesitamos de ti
    El diseño de la planta y el trazado de tus ingenieros, y el calendario de presentaciones de tu consultor ambiental.

    Plazo Plazos legales: los dueños notificados de una solicitud de concesión eléctrica tienen 30 días para formular observaciones u oponerse (LGSE, art. 27 ter), y la CONAF tiene 90 días para pronunciarse sobre un plan de manejo de bosque nativo (Ley 20.283, art. 8). El resto depende del trazado y del número de propietarios.

  6. 6. Administración durante la operación

    Qué hacemos
    Llevamos el registro de contratos y pagos, aplicamos el reajuste de la renta en UF, enviamos los avisos, tramitamos cesiones y consentimientos para financistas, y coordinamos los accesos con otros ocupantes del predio.
    Qué recibes
    Un registro de contratos y pagos al día, reportes periódicos y los documentos que exige cada cesión o refinanciamiento.
    Qué necesitamos de ti
    La aprobación de los pagos y aviso de cualquier cambio en la sociedad del proyecto, en sus socios o en sus financistas.

    Plazo Permanente, durante toda la vida del arriendo.

Fuentes, en la Biblioteca del Congreso Nacional (bcn.cl) y el SAG: Código Civil · LGUC (arts. 55 y 56) · procedimiento del SAG para el informe de factibilidad (IFC) · LGSE · Ley 20.283.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto demora asegurar el terreno de un proyecto?

No hay una referencia pública solo para el trabajo predial: depende del número de propietarios y de Conservadores, de las sucesiones sin resolver y, en las líneas, de si hace falta concesión. Un estudio de 2019 para la Comisión Nacional de Energía estimó el desarrollo completo en 35 a 64 meses para fotovoltaica de 50 a 100 MW y en 53 a 85 para eólica de 100 a 250 MW.

¿Puede una empresa extranjera comprar o arrendar terrenos en Chile?

Sí. Los extranjeros pueden adquirir toda clase de bienes, y la inversión extranjera se rige por el régimen jurídico común (Constitución, art. 19 N° 23; Ley 20.848, art. 9). Las excepciones están en las zonas fronterizas: allí los nacionales de países limítrofes no pueden tener inmuebles sin un decreto que los exima (DL 1.939, art. 7), y los predios rústicos no pueden arrendarse a extranjeros (DL 993, art. 3).

¿Cuántos años atrás se revisan los títulos?

Al menos diez, hasta llegar a una inscripción anterior a ese plazo, porque la prescripción adquisitiva extraordinaria de inmuebles es de diez años y no se suspende. Cada financista puede pedir un horizonte mayor, y el estudio se ajusta al que pida el tuyo (Código Civil, art. 2511).

¿Qué pasa si el predio es de una sucesión o de una comunidad?

Los herederos no pueden disponer del inmueble mientras no se inscriban la posesión efectiva y las inscripciones especiales (Código Civil, art. 688). En esos casos identificamos a cada heredero o comunero durante el estudio de títulos y acordamos con el abogado del proyecto quiénes deben firmar, y en qué orden, antes de enviar cualquier propuesta.

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