Contenido
Quién te está ofreciendo
Pregunta si quien ofrece construirá y operará el proyecto, si lo desarrollará para venderlo o si toma opciones sobre terrenos para cederlas.
En el arriendo de predios rústicos, el arrendatario no puede subarrendar ni ceder su derecho sin autorización previa y por escrito del propietario (Decreto Ley 993, artículos 1 y 7). Confirma con tu abogado si tu terreno califica como predio rústico para ese decreto. En cualquier caso, conviene que el contrato regule la cesión, porque es frecuente que el desarrollador pida autorizarla por adelantado a favor de quien financie el proyecto.
Cómo se paga
Suele haber dos etapas. Mientras el proyecto se estudia y tramita, un pago por la opción de arriendo sobre la superficie apartada. Desde la construcción, una renta de arriendo. El recorrido completo está en la guía de la opción al arriendo.
La renta suele pactarse de una de tres maneras: un monto fijo por hectárea, un monto fijo por megavatio instalado, o un porcentaje de las ventas de energía con un mínimo garantizado. Un parque eólico suele reservar mucha superficie y ocupar poca; uno solar suele ocupar casi todo lo que arrienda. Conviene elegir la fórmula según eso. Un proyecto de baterías ocupa poca superficie y tiene sus propias cláusulas, que están en la guía terreno para baterías (BESS).
Qué pedir antes de firmar
- ¿Quién firma, y puede ceder el contrato sin preguntarte? Si autorizas la cesión por adelantado, que sea con aviso y con solvencia de quien recibe el contrato.
- ¿Cuánto pagan durante la opción, desde cuándo y cuándo caduca? Una opción gratis o sin plazo máximo puede dejarte el terreno apartado sin nada a cambio.
- ¿Qué superficie se libera si el proyecto no la usa? El polígono que se aparta suele ser mayor que el que se construye.
- ¿Cómo se calcula la renta, cómo se reajusta y cuál es el mínimo garantizado?
- ¿Quién retira las instalaciones al término, y con qué garantía? Sin garantía, el costo de desmantelar puede terminar siendo tuyo.
- ¿Qué puedes seguir haciendo en el resto del predio?
Lo que pasa bajo tu terreno
Sobre tu terreno puede haber una concesión minera de otra persona: la concesión minera es un derecho distinto e independiente del dominio del predio (Código de Minería, artículo 2). Una vez constituida, el predio queda sujeto a las servidumbres mineras que la ley enumera, que se constituyen por acuerdo en escritura pública o por resolución judicial, previa determinación de la indemnización (artículos 120, 122 y 123). Si el desarrollador piensa pedir concesiones mineras propias sobre el terreno del proyecto, pregunta quién las pedirá, quién las paga y qué pasa con ellas cuando el contrato termine.
Impuestos y formalidades
El tratamiento tributario de estas rentas depende de tu situación. Revísalo con tu contador antes de firmar: cambia cuánto te queda.
Lo usual es otorgar el arriendo por escritura pública e inscribirlo en el Conservador de Bienes Raíces. El arriendo otorgado por escritura pública obliga a quien compre el predio y, si se inscribió antes que la hipoteca, también al acreedor hipotecario (Código Civil, artículo 1962).
Antes de la primera reunión conviene tener al día los certificados del Conservador y los demás papeles del predio. La lista está en la guía cómo preparar los papeles de tu terreno.
Fuentes
- Decreto Ley 993 de 1975, sobre arrendamiento de predios rústicos, artículos 1 y 7 (Biblioteca del Congreso Nacional)
- Código de Minería, artículos 2, 120, 122 y 123 (Biblioteca del Congreso Nacional)
- Código Civil, artículo 1962 (Biblioteca del Congreso Nacional)
Esta guía es información general y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso. Las normas citadas pueden cambiar: revisa su texto vigente en la Biblioteca del Congreso Nacional.