Contenido
- Por qué los papeles deciden si tu terreno pasa el primer filtro
- Los certificados del Conservador
- El rol de avalúo del SII
- Planos, deslindes y subdivisiones
- Si heredaste el terreno: la posesión efectiva
- Si el terreno tiene varios dueños: quiénes firman
- Si tu título viene de una regularización
- Lo que no va con el terreno: minería y agua
- Tierras indígenas
- Lista para la primera reunión
Por qué los papeles deciden si tu terreno pasa el primer filtro
Cuando un desarrollador encuentra un terreno que le sirve por recurso y por cercanía a la red, lo siguiente que revisa es quién es dueño y qué pesa sobre el predio. Esa revisión se hace en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna y termina en un estudio de títulos que hacen los abogados del desarrollador o de su financista.
Con los papeles al día, la conversación pasa a la oferta. Una herencia sin posesión efectiva, deslindes que no coinciden con la inscripción o un dueño al que no se puede ubicar suelen llevar al desarrollador al predio siguiente, sobre todo cuando compara varios terrenos cerca de la misma subestación.
Ordenar los papeles antes de la primera reunión también te sirve a ti: sabrás qué firmas te pedirán y si hay que hacer un trámite antes de negociar. Cómo sigue el proceso desde el lado del desarrollador está en la página proceso de gestión predial.
Los certificados del Conservador
El Conservador lleva un Registro de Propiedad, uno de Hipotecas y Gravámenes y uno de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar, con índices ordenados por el nombre de los otorgantes (Ley del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, artículos 31, 32 y 41). Por eso el estudio de títulos sigue las inscripciones de dueño en dueño, hacia atrás.
Los papeles que conviene pedir son tres:
- La copia de la inscripción de dominio con certificado de vigencia, que muestra quién es dueño hoy.
- El certificado de hipotecas, gravámenes, interdicciones y prohibiciones, que muestra hipotecas, servidumbres, usufructos, embargos y prohibiciones de enajenar.
- Las inscripciones anteriores, hasta cubrir al menos diez años, y la escritura con que compraste o recibiste el terreno.
Los certificados tienen fecha. En un pequeño medio de generación distribuida (PMGD) sobre terreno privado, la solicitud de conexión exige un certificado de dominio vigente de no más de 30 días (DS 88 de 2019, artículo 43). Pide los tuyos cuando el desarrollador los necesite, no meses antes.
El rol de avalúo del SII
El rol de avalúo es el número con que el Servicio de Impuestos Internos identifica el predio para el impuesto territorial. El desarrollador lo usa para ubicar el terreno en los mapas y cruzarlo con otros datos, y después confirma en el Conservador quién es el dueño.
Ten a mano el número de rol y el certificado de avalúo fiscal. Si el predio tiene varios roles, o si el rol no coincide con lo inscrito, por ejemplo después de una subdivisión o de una venta parcial, anótalo antes de la reunión: es de lo primero que preguntará el estudio de títulos.
Planos, deslindes y subdivisiones
Las inscripciones antiguas suelen describir los deslindes por los nombres de los vecinos, y no siempre coinciden con lo que hay en el terreno. Si tienes un plano archivado en el Conservador, un levantamiento topográfico o un plano con coordenadas, inclúyelo entre los papeles.
Si tu predio salió de una división, ten la escritura y el plano de esa división. Los predios rústicos se dividen libremente en lotes de al menos 0,5 hectáreas, y los lotes que resultan quedan con prohibición de cambiar su destino en los términos de los artículos 55 y 56 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (DL 3.516, artículo 1). Por eso, para un proyecto de energía, suele ser más simple arrendar un polígono del predio sin subdividirlo.
Si heredaste el terreno: la posesión efectiva
Los herederos no pueden disponer de un inmueble mientras no se inscriba la posesión efectiva y se practiquen las inscripciones especiales de herencia (Código Civil, artículo 688). Un desarrollador no suele firmar un contrato de largo plazo sobre un terreno en esa situación.
Si el dueño inscrito murió, conviene tramitar la posesión efectiva y sus inscripciones antes de ofrecer el terreno. Ten también la lista de todos los herederos con sus datos de contacto. Si alguno vive en el extranjero y firmará por poder, el poder otorgado en un país parte de la Convención de la Apostilla necesita la apostilla y no requiere legalización (Ley 20.711).
Si el terreno tiene varios dueños: quiénes firman
Si el terreno es de varios dueños en comunidad, por herencia o por compra, el desarrollador pedirá que firmen todos, o sus representantes con un poder vigente. Un comunero que no firma o no aparece suele detener la operación, así que conviene conversar entre los dueños antes de recibir una oferta.
Revisa también el estado civil de cada dueño. Si un dueño está casado en sociedad conyugal y el predio rústico es un bien social, necesita la autorización de su mujer para arrendarlo por más de ocho años o para gravarlo (Código Civil, artículo 1749). Si el dueño es una sociedad, ten a mano la personería de quien la representa.
Si tu título viene de una regularización
Si tu título viene de una regularización de la pequeña propiedad raíz hecha por el Decreto Ley 2.695, ten a mano la resolución y su inscripción. El estudio de títulos revisará esa resolución y la fecha en que se inscribió. Antes de negociar, pide a tu abogado que te diga si la regularización limita lo que puedes firmar y hasta cuándo.
Lo que no va con el terreno: minería y agua
La concesión minera es un derecho distinto e independiente del dominio del predio, y desde que se constituye el predio queda sujeto a servidumbres mineras, previa indemnización (Código de Minería, artículos 2, 120 y 122). Antes de la reunión, revisa los visores mineros de Sernageomin para ver si hay concesiones sobre tu predio; el propio servicio declara que esa información es referencial.
El derecho de aprovechamiento de aguas también es un derecho real separado del terreno. El que nace de una concesión dura 30 años prorrogables y se inscribe en el Registro de Propiedad de Aguas del Conservador (Código de Aguas, artículos 6 y 114). Si tienes derechos inscritos, ten su inscripción a mano: si el proyecto necesita agua, es otra negociación.
Tierras indígenas
Las tierras indígenas de comunidades no pueden arrendarse, y las de personas indígenas solo hasta cinco años; gravarlas requiere autorización de la CONADI (Ley 19.253, artículo 13). Si tu terreno puede estar en el Registro Público de Tierras Indígenas, confírmalo antes de negociar, porque cambia qué contrato es posible.
Lista para la primera reunión
- Copia de la inscripción de dominio con certificado de vigencia.
- Certificado de hipotecas, gravámenes, interdicciones y prohibiciones.
- Número de rol y certificado de avalúo fiscal.
- Plano o levantamiento del predio, si existe.
- Posesión efectiva e inscripciones especiales, si heredaste.
- Nombres y datos de contacto de todos los dueños, y poderes vigentes de quien firme por otros.
- Estado civil de los dueños que son personas naturales.
- Inscripción de los derechos de agua, si los tienes.
- Contratos que ya afectan al predio: arriendos, servidumbres, opciones o concesiones mineras de terceros.
Qué conviene pedir una vez que llega la oferta está en la guía arrendar tu terreno para energía. Si quieres que revisemos tus papeles antes de ofrecer el terreno, escríbenos.
Preguntas frecuentes
¿Qué certificados pide primero un desarrollador?
¿Puedo arrendar un terreno heredado si todavía no hay posesión efectiva?
¿Quiénes firman si el terreno es de varios dueños?
¿Por qué el estudio de títulos revisa diez años hacia atrás?
¿Una concesión minera me impide ofrecer el terreno?
Fuentes
- Ley del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, artículos 31, 32 y 41 (verificada el )
- Código Civil, artículos 688, 1749 y 2511 (verificada el )
- Reglamento de pequeños medios de generación (DS 88 de 2019 del Ministerio de Energía), artículo 43 (verificada el )
- Decreto Ley 3.516 de 1980, sobre división de predios rústicos, artículo 1 (verificada el )
- Ley 20.711, que implementa la Convención de la Apostilla (verificada el )
- Código de Minería, artículos 2, 120 y 122 (verificada el )
- Código de Aguas, artículos 6 y 114 (verificada el )
- Ley 19.253, Ley Indígena, artículo 13 (verificada el )
Este artículo es información general y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso. Las normas citadas pueden cambiar: revisa su texto vigente en la Biblioteca del Congreso Nacional (bcn.cl).