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Qué es un BESS y por qué busca terreno junto a una subestación
Un BESS (sistema de almacenamiento de energía en baterías) guarda energía para entregarla a la red en otro momento. Para eso necesita conectarse a una subestación o a una línea con capacidad disponible. La circular DDU 522 del MINVU señala que el sistema puede emplazarse dentro de una subestación o próximo a ella, unido por una línea de conexión.
Por eso las ofertas llegan a predios vecinos de una subestación, y lo que el desarrollador suele valorar es esa cercanía más que la calidad agrícola del terreno. Dos predios parecidos pueden recibir ofertas muy distintas según la distancia a la subestación y lo que cueste llegar a ella.
El proyecto puede ser aislado o sumarse a un parque solar o eólico que ya existe. Si ya arriendas tu terreno para un parque y el arrendatario quiere agregar baterías, revisa si tu contrato le da derecho a instalarlas y con qué renta. Si el contrato no lo dice, es una negociación nueva.
Qué hay en el terreno y cuánto ocupa
Un patio de baterías suele tener contenedores o gabinetes de baterías sobre fundaciones, inversores y transformadores, un cierre perimetral, un camino de acceso y la línea que lo conecta con la subestación.
La DDU 522 cita, a modo de ejemplo, cuatro proyectos informados por la Subsecretaría de Energía en que la superficie ocupada por las baterías va de 0,37 a 4,9 hectáreas. El polígono del contrato suele ser mayor, porque incluye accesos, la franja de la línea y margen para ajustar el diseño mientras se tramitan los permisos.
Pregunta qué superficie apartará la opción de arriendo, cuál ocupará el proyecto en operación y si el resto vuelve a tu uso. Pregunta también a qué distancia quedarán las baterías de casas, corrales, pozos y caminos.
Qué permisos tramita el desarrollador y cuáles necesitan tu firma
- Uso de suelo. El MINVU clasifica los BESS puros o aislados como uso de infraestructura energética, admitido en el área rural de los planes intercomunales y metropolitanos, sin perjuicio del artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (Circular DDU 522; OGUC, artículo 2.1.29).
- Informe del artículo 55. Fuera del límite urbano, las construcciones de infraestructura requieren informe favorable de la SEREMI de Vivienda y Urbanismo y del SAG antes de la aprobación municipal (LGUC, artículo 55). Según el SAG, el informe lo solicita el propietario y exige calicatas para la visita a terreno. Si el proyecto entra al SEIA, esa autorización es el permiso ambiental sectorial 160, que exige no originar nuevos núcleos urbanos ni generar pérdida o degradación del suelo (DS 40 de 2012, artículo 160).
- Evaluación ambiental. Para el Servicio de Evaluación Ambiental, un sistema de almacenamiento no es una central generadora a efectos del SEIA; entra si activa otra tipología, como la línea o la subestación. Desde enero de 2026, una línea entra al SEIA por su sola condición de línea si supera 23 kV y 2 km de trazado (DS 40 de 2012, artículo 3).
- Conexión a la red de distribución. Si el proyecto se conecta como PMGD sobre terreno privado, la solicitud de conexión exige un certificado de dominio vigente de no más de 30 días y una declaración jurada del propietario que autorice el emplazamiento (DS 88 de 2019, artículo 43). Esa declaración la firmas tú.
Qué pedir en el contrato
- Mandato acotado. Que tu firma para el informe del artículo 55, las calicatas y las declaraciones juradas quede descrita en el contrato, para el polígono del proyecto y con los gastos de cargo del desarrollador.
- Accesos. Por dónde entrarán los camiones con transformadores y contenedores, qué caminos se abrirán o reforzarán, quién los mantiene y qué portones se instalan.
- Seguridad del patio. La faja cortafuego, el manejo de vegetación y el aviso a los vecinos ante una emergencia, como obligaciones del arrendatario.
- Seguros. Que el arrendatario mantenga seguros de responsabilidad civil y de incendio que cubran daños a tu predio y a terceros, y que te entregue las pólizas.
- Retiro al término. Baterías, equipos, cables y fundaciones, con un plazo, un estado de entrega descrito y una garantía que cubra el costo.
- Cesión. En el arriendo de predios rústicos, el arrendatario no puede ceder ni subarrendar sin autorización previa y por escrito del propietario (DL 993, artículo 7). Si autorizas por adelantado la cesión a la sociedad del proyecto o al financista, que sea con aviso y con solvencia de quien recibe el contrato.
- Inscripción. El arriendo otorgado por escritura pública obliga a quien compre el predio y, frente al acreedor hipotecario, solo si se inscribió en el Conservador de Bienes Raíces antes de la hipoteca (Código Civil, artículo 1962).
La lista general para cualquier arriendo de energía, con el plazo de la opción, la renta mínima y la liberación de superficie, está en la guía arrendar tu terreno para energía.
Cómo se suele estructurar el pago
Como en otros proyectos de energía, suele haber dos etapas. Mientras el desarrollador tramita la conexión y los permisos, paga por la opción sobre la superficie apartada. Desde la construcción, paga una renta de arriendo. El paso de una etapa a otra está explicado en la guía de la opción al arriendo.
Como un BESS ocupa poca superficie, la renta suele pactarse como un monto anual por el polígono o por hectárea, o como un monto por megavatio instalado. Conviene que la renta se exprese en UF o tenga un reajuste, que tenga un mínimo garantizado y que el contrato diga si el pago de la opción se descuenta o no de las rentas futuras.
El tratamiento tributario de estas rentas depende de tu situación. Revísalo con tu contador antes de firmar.
Preguntas para el desarrollador
- ¿A qué subestación se conectará el proyecto y en qué etapa está la solicitud de conexión?
- ¿Mi predio es el único candidato o tiene opciones en predios vecinos?
- ¿Qué pasa con la opción si la autorización de conexión queda sin efecto o el proyecto no avanza?
- ¿Quién operará el sistema y quién responde ante un incendio o un daño a terceros?
Si ya tienes una oferta, cuéntanos de qué se trata y la revisamos contigo antes de que respondas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto terreno ocupa un proyecto de baterías?
¿El desarrollador puede instalar las baterías sin mi acuerdo?
¿Tengo que firmar algún permiso?
¿Qué pasa con las baterías cuando termina el contrato?
¿El arriendo sigue si vendo el terreno?
Fuentes
- MINVU, Circular DDU 522 sobre sistemas de almacenamiento de energía (14 de marzo de 2025) (verificada el )
- Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (DS 47 de 1992), artículo 2.1.29 (verificada el )
- Ley General de Urbanismo y Construcciones (DFL 458 de 1975), artículo 55 (verificada el )
- SAG, Informe de Factibilidad para Construcciones ajenas a la agricultura en área rural (IFC) (verificada el )
- Reglamento del Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (DS 40 de 2012), artículos 3 y 160 (verificada el )
- Servicio de Evaluación Ambiental, criterio sobre sistemas de almacenamiento de energía (Res. Ex. de 12 de diciembre de 2023) (verificada el )
- Ley General de Servicios Eléctricos (DFL 4/20.018 de 2006), artículos 2, 3 y 51 (verificada el )
- Reglamento de pequeños medios de generación (DS 88 de 2019 del Ministerio de Energía), artículo 43 (verificada el )
- Código Civil, artículo 1962 (verificada el )
- Decreto Ley 993 de 1975, sobre arrendamiento de predios rústicos, artículo 7 (verificada el )
Este artículo es información general y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso. Las normas citadas pueden cambiar: revisa su texto vigente en la Biblioteca del Congreso Nacional (bcn.cl).