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Por qué el terreno va primero
El desarrollador asegura el terreno antes de comprometer el resto del proyecto, y la regulación eléctrica explica por qué. La solicitud de conexión ante el Coordinador Eléctrico Nacional no exige un título sobre el terreno (Decreto Supremo 37 de 2019, artículo 15). Para declarar el proyecto en construcción, en cambio, la Comisión Nacional de Energía exige un título sobre el terreno, como propiedad, usufructo, arriendo, concesión o servidumbre, o una promesa relativa a su uso (Decreto Supremo 125 de 2017, artículo 19). Si esos antecedentes no llegan a tiempo, el Coordinador puede dejar sin efecto la autorización de conexión (Decreto Supremo 37 de 2019, artículo 25).
Por eso la opción sobre un terreno suele firmarse temprano, cuando el proyecto todavía no tiene permisos.
Qué mira el desarrollador antes de ofrecer
- Datos de recurso: mediciones en el sitio o bases públicas, como el Explorador Solar y el Explorador Eólico del Ministerio de Energía.
- Una subestación o una línea cercana con capacidad para conectar el proyecto.
- Cuánta superficie del predio tiene una pendiente y accesos aptos para construir, para un primer cálculo financiero.
- Quién es dueño y qué gravámenes tiene el predio, según el Conservador de Bienes Raíces. Qué papeles conviene tener listos está en la guía cómo preparar los papeles de tu terreno.
La opción pagada
El primer contrato suele ser una opción de arriendo pagada (también llamada reserva). El propietario aparta una superficie y recibe un pago periódico mientras el desarrollador mide el recurso, diseña la planta, obtiene permisos y conexión, y negocia la venta de la energía. Durante ese plazo el propietario se compromete a no ofrecer esa superficie a otro.
Puede estructurarse como una promesa de contrato o como un arriendo único con fases. Una promesa solo obliga si cumple cuatro requisitos: consta por escrito, el contrato prometido no es de los que la ley declara ineficaces, fija un plazo o una condición para celebrarlo, y lo especifica al punto de que solo falten la tradición de la cosa o las solemnidades legales (Código Civil, artículo 1554).
El paso al arriendo
El mismo contrato suele establecer que, iniciada la construcción, el pago de la opción se convierte en renta de arriendo, y que el arriendo cubre la construcción y la vida útil de la planta.
Lo usual es otorgar ese arriendo por escritura pública e inscribirlo en elConservador de Bienes Raíces. El arriendo otorgado por escritura pública obliga a quien compre el predio y, si se inscribió antes que la hipoteca, también al acreedor hipotecario (Código Civil, artículo 1962).
Por qué suelen revisarlo los abogados del financista
Si el proyecto se financia con deuda, es común que el banco haga revisar el contrato por sus abogados en Chile. Por eso el contrato suele incluir cláusulas pensadas para el financista: la posibilidad de ceder el contrato, de subsanar un incumplimiento del desarrollador o de constituir garantías sobre él. Esas cláusulas responden a exigencias del financista y se pueden negociar.
Qué conviene pedir en cada etapa, desde el pago de la opción hasta el retiro de las instalaciones, está en la guía arrendar tu terreno para energía. Si la oferta es para un proyecto de baterías, revisa también la guía terreno para baterías (BESS).
Si desarrollas proyectos y necesitas asegurar terreno en Chile, hacemos la gestión predial.
Fuentes
- Código Civil, artículos 1554 y 1962 (Biblioteca del Congreso Nacional)
- Decreto Supremo 37 de 2019 del Ministerio de Energía, Reglamento de los Sistemas de Transmisión, artículos 15 y 25 (Biblioteca del Congreso Nacional)
- Decreto Supremo 125 de 2017 del Ministerio de Energía, Reglamento de la Coordinación y Operación del Sistema Eléctrico Nacional, artículo 19 (Biblioteca del Congreso Nacional)
Esta guía es información general y no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso. Las normas citadas pueden cambiar: revisa su texto vigente en la Biblioteca del Congreso Nacional.